Trên thế giới, không ít nhà ga tàu điện đã vượt khỏi vai trò là điểm dừng giao thông để trở thành trái tim sống động của cả một đô thị. Từ Hong Kong đến Tokyo, từ Singapore đến Copenhagen. Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) đã chứng minh rằng khi hạ tầng giao thông và không gian sống được thiết kế đồng bộ, giá trị tạo ra vượt xa mọi kỳ vọng.
Bài viết dưới đây điểm qua 5 dự án TOD tiêu biểu nhất toàn cầu, những con số ấn tượng đằng sau chúng và bài học nào đang được các thành phố mới nổi như TP.HCM, Hà Nội rút ra để ứng dụng.
1. Hong Kong – Kowloon Station (Union Square)
Nếu phải chọn một công trình làm hình mẫu cho TOD thế giới, đa số chuyên gia đô thị sẽ chỉ vào Kowloon Station – Union Square tại Hồng Kông.
Nằm trực tiếp trên nhà ga MTR kết nối tuyến Airport Express và Tung Chung Line, Union Square là tổ hợp hỗn hợp rộng 13,54 ha với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 1.090.026 m² — tương đương quy mô khu Canary Wharf tại London. Bên trong tổ hợp này là toàn bộ một thành phố thu nhỏ: 5.866 căn hộ cao cấp, 2.230 phòng khách sạn, 2.490 căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại Elements rộng 93.000 m² và tòa tháp văn phòng International Commerce Centre (ICC) cao 484 mét — tòa nhà cao nhất Hồng Kông.
Điểm đột phá của Union Square không chỉ nằm ở quy mô mà ở cách nó tích hợp hoàn toàn giao thông và cuộc sống: hành khách có thể check-in hành lý và làm thủ tục hàng không ngay tại nhà ga Kowloon, rồi đi tàu thẳng ra sân bay mà không cần chạm vào làn đường đô thị.
Về mặt tài chính, mô hình khai thác giá trị đất (land value capture) của MTR Corporation tại Hong Kong đã mang lại 140 tỷ đô Hồng Kông trong giai đoạn 1980–2005, đồng thời tạo quỹ đất để xây dựng hơn 600.000 căn nhà ở xã hội. Đây là minh chứng rõ ràng cho việc TOD không chỉ là bài toán quy hoạch — mà là công cụ tài chính đô thị hiệu quả.
2. Tokyo – Shibuya Station
Nếu Kowloon là hình mẫu TOD tĩnh, thì Shibuya Station tại Tokyo là minh chứng cho TOD đang tiến hóa theo thời gian thực.
Shibuya là nhà ga phức tạp nhất Nhật Bản: kết nối 9 tuyến tàu từ 4 công ty vận hành khác nhau, phục vụ hơn 3,5 triệu lượt hành khách mỗi ngày. Cuộc đại cải tạo “một lần trong thế kỷ” — được dẫn dắt bởi liên minh Tokyu Corporation, JR East và Tokyo Metro — đang xây dựng lại toàn bộ khu vực xung quanh nhà ga thành một tổ hợp đô thị đa tầng khổng lồ, dự kiến hoàn thành vào năm 2034.
Những hạng mục nổi bật đã và đang hoàn thành:
Shibuya Sakura Stage (khánh thành 7/2024): Tổ hợp hỗn hợp 254.620 m² bao gồm tòa văn phòng siêu cao 39 tầng (cao 179m), khu ở, căn hộ dịch vụ và trung tâm hỗ trợ startup — định vị Shibuya như một “thung lũng đổi mới” của Tokyo.
Shibuya Scramble Square: Tòa tháp 47 tầng, cao 230 mét, với sàn thương mại rộng 6.000 m²/tầng khi kết hợp đủ các giai đoạn.
Điểm cốt lõi trong thiết kế của Shibuya là khái niệm “Urban Core” một trục lưu thông dọc đứng chạy xuyên nhiều tầng, kết nối liền mạch tất cả các phương tiện giao thông, không gian thương mại và khu vực công cộng. Người đi bộ không cần ra ngoài trời để di chuyển giữa các tuyến tàu, khu mua sắm hay khu văn phòng — toàn bộ Shibuya trở thành một cơ thể đô thị kết nối liên tục.
3. Singapore – Jurong Lake District
Singapore chưa bao giờ ngại thử nghiệm những ý tưởng đô thị táo bạo, và Jurong Lake District (JLD) là tham vọng lớn nhất của quốc đảo này trong thế kỷ 21.
JLD được quy hoạch trở thành khu trung tâm thương mại lớn nhất Singapore ngoài vùng trung tâm (CBD), lấy tổ hợp Jurong East Integrated Transport Hub làm hạt nhân. Dự án này được trao thầu với giá trị 477,4 triệu đô la Singapore, bao gồm một tháp văn phòng 27 tầng kết nối với khối đế 8 tầng — tích hợp thư viện, câu lạc bộ cộng đồng, trung tâm thể thao, bán lẻ và văn phòng chính phủ trong một công trình duy nhất.
Giai đoạn 2028 sẽ bổ sung tuyến Jurong Region Line trực tiếp vào hub này. Tầm nhìn dài hạn đến năm 2040–2050: JLD sẽ tạo ra thêm 100.000 việc làm và 20.000 căn hộ mới — phục vụ khu dân số hơn 1 triệu người tại khu vực phía Tây Singapore.
Điều khiến JLD trở thành hình mẫu TOD 5.0 tiêu biểu là triết lý thiết kế: không xây nhà ga trước rồi đô thị mọc theo, mà lập quy hoạch đô thị tổng thể trước, rồi thiết kế hạ tầng giao thông phù hợp với nhu cầu của cộng đồng đó. Đây là sự dịch chuyển tư duy căn bản từ “transportation-first” sang “community-first”.
4. Seoul – Digital Media City TOD Cho Nền Kinh Tế Sáng Tạo
Trong khi các dự án TOD truyền thống tập trung vào kết nối vật lý, Digital Media City (DMC) tại Seoul chứng minh rằng TOD có thể trở thành động lực phát triển kinh tế tri thức.
Nằm kề nhà ga DMC trên tuyến AREX (Airport Railroad Express) và tuyến metro số 6, DMC được phát triển thành một khu đô thị hỗn hợp tập trung ngành công nghệ truyền thông, giải trí và sáng tạo. Các tập đoàn truyền thông lớn của Hàn Quốc như KBS, MBC và YTN đều đặt trụ sở tại đây, cùng với các trung tâm nghiên cứu, tòa nhà văn phòng thế hệ mới và khu dân cư cao tầng.
DMC cho thấy TOD không nhất thiết phải gắn với sân bay hay ga trung tâm lớn — ngay cả một nhà ga metro cấp quận, khi được tích hợp vào chiến lược phát triển kinh tế đúng hướng, có thể biến một vùng công nghiệp cũ thành trung tâm sáng tạo tầm khu vực.
5. Copenhagen — Ørestad TOD Kiểu Bắc Âu
Không phải mọi dự án TOD đều sinh ra ở những đô thị đã đông đúc. Ørestad tại Copenhagen là ví dụ về việc TOD có thể tạo ra một khu đô thị hoàn toàn mới từ vùng đất trống.
Gắn với tuyến metro Copenhagen và tuyến đường sắt kết nối với Malmö (Thụy Điển) qua cầu Øresund, Ørestad được phát triển từ những năm 2000 thành một khu đô thị hỗn hợp hiện đại: văn phòng, trường đại học (IT University of Copenhagen), khu dân cư và trung tâm thương mại lớn nhất Bắc Âu — Fields.
Điều đặc biệt nhất ở Ørestad là triết lý thiết kế “con người là trung tâm”: toàn bộ khu đô thị được quy hoạch quanh lối đi bộ, đường xe đạp và không gian xanh công cộng, với ô tô cá nhân được giảm thiểu tối đa. Kết quả là một cộng đồng có chỉ số hài lòng cuộc sống thuộc top đầu Bắc Âu — một tiêu chí ngày càng được giới đầu tư bất động sản toàn cầu coi trọng song song với lợi nhuận tài chính.
Điểm Chung Của 5 Dự Án TOD Hàng Đầu Thế Giới
- Dù khác nhau về quy mô, địa lý và mô hình kinh tế, 5 dự án trên đều chia sẻ những nguyên tắc cốt lõi:
- Tích hợp ngay từ đầu, không phải vá víu sau: Nhà ga và đô thị được quy hoạch như một thể thống nhất từ bản vẽ đầu tiên — không phải xây ga xong rồi mới nghĩ đến phát triển xung quanh.
- Ưu tiên người đi bộ: Không gian công cộng, lối đi bộ trên cao, kết nối liền mạch giữa các công trình là đặc điểm không thể thiếu.
- Đa chức năng và đa đối tượng: Từ căn hộ, văn phòng, khách sạn, bán lẻ đến trường học, công viên và cơ sở y tế — TOD tiêu biểu không phục vụ riêng một nhóm mà tạo ra cộng đồng đa tầng lớp.
- Giá trị đất tăng bền vững: Dữ liệu từ Hong Kong, Tokyo và Singapore đều xác nhận: bất động sản trong vùng TOD tăng giá vượt trội và duy trì thanh khoản tốt qua các chu kỳ thị trường.
Việt Nam Đang Đứng Ở Đâu Trong Hành Trình TOD?
TP.HCM đang xây dựng mạng lưới metro nhiều tuyến, trong đó các nhà ga trung tâm tại khu vực trọng điểm phía Đông hứa hẹn trở thành nền tảng cho những dự án TOD thế hệ mới. Kinh nghiệm từ Hong Kong, Tokyo hay Singapore cho thấy: thời điểm sở hữu bất động sản trong vùng TOD có giá trị nhất là trước khi metro đi vào vận hành, bởi đây là giai đoạn mà giá vẫn chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng kết nối trong tương lai.
Những đô thị biết học từ thế giới và hành động sớm — như Singapore từ những năm 1980, hay Seoul từ đầu thập niên 2000 — đều đang gặt hái kết quả vượt trội sau hai đến ba thập kỷ kiên trì. TP.HCM đang có cơ hội tương tự, và lần này, con đồng hồ đang chạy.